Erbbaurecht in der Nachfolge: Bauen, nutzen, übertragen – ohne Grundstücksverkauf

Nicht immer soll das Grundstück verkauft oder verschenkt werden. Das Erbbaurecht trennt Eigentum am Boden und am Bauwerk – gegen Erbbauzins. In der Nachfolge eignet es sich, um Nutzung zu ermöglichen, Werte zu steuern und Optionen offen zu halten.

Was ist ein Erbbaurecht genau?

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche, vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben (§ 1 ErbbauRG). Es wird als grundstücksgleiches Recht im Grundbuch gesondert geführt. Vertraglich werden Laufzeit, Erbbauzins, Wertsicherung, Heimfalltatbestände, Verzinsung und Abgeltung bei Heimfall geregelt. Steuerlich sind Erbbauzins und Bewertungsfragen (BewG) relevant und im Ertragsteuerrecht ist auf korrekte Zuordnung von Abschreibung und Einnahmen zu achten.

Häufige Fehler in der Praxis

Starre Zinsabreden ohne wirksame Wertsicherung sind auf lange Sicht riskant: Bleibt der Erbbauzins über Jahrzehnte unverändert, frisst die Inflation die Kalkulation auf, die Wirtschaftlichkeit kippt und beide Seiten verlieren Planungssicherheit. Hinzu kommen häufig unpräzise formulierte Heimfallklauseln, die im Familienverbund unnötige Reibung erzeugen und aus Sicht der finanzierenden Bank nicht „banktauglich“ sind, weil Auslöser, Fristen oder Abfindungsmechanik unklar bleiben. Verschärft wird das Konfliktpotenzial, wenn die vertragliche Gestaltung nicht sauber mit dem öffentlichen Baurecht (Genehmigungen, Abstandsflächen, Nutzung) und den erforderlichen dinglichen Sicherungen (Dienstbarkeiten, Leitungs- und Wegerechte) verzahnt ist – in der Praxis führt genau dieses Nebeneinander oft zu Verzögerungen, Mehrkosten und im schlimmsten Fall zu Blockaden bei Bau, Finanzierung und Verwertung.

Lösungen

Rechtssichere Wertsicherungsklauseln – idealerweise als beidseitig wirkende Indexklausel nach dem Preisklauselgesetz – schaffen verlässliche Kalkulation und verhindern, dass der Erbbauzins durch Inflation entwertet oder übersteuert wird. Ebenso wichtig sind klar definierte Heimfalltatbestände, etwa schwerwiegende Vertragsverstöße oder qualifizierte Zahlungsrückstände, und eine transparente Abfindungsmechanik mit neutraler Sachverständigenklausel. Beides reduziert Streit und macht den Vertrag prognosefest. In der Nachfolge lassen sich Erbbaurechte flexibel gestalten. Sie können verschenkt, mit Grundpfandrechten belastet oder mit einem (Vorbehalts-)Nießbrauch kombiniert werden. Im Familienkreis werden Erbbauzins, Nutzungsrechte und Rückübertragungsrechte so fein austariert, dass Versorgung, Kontrolle und Steuern zusammenpassen. Für die Banktauglichkeit sorgen schließlich eindeutige Vorrangabreden, Zustimmungsklauseln bei wesentlichen Verfügungen sowie eine klare Rangordnung der Grundpfandrechte – erst diese Architektur eröffnet finanzierungs- und beleihungsfähige Strukturen.

Fazit

Das Erbbaurecht ist ein vielseitiges Werkzeug, wenn das Eigentum am Boden behalten werden soll, die Nutzung aber wechseln sollen. Mit bankfesten Klauseln, Wertsicherung und klaren Rückabwicklungsregeln passt es hervorragend in moderne Nachfolgekonzepte.