Leibrente & dauernde Last bei der Vermögensübertragung – rechtssicher gestalten, wirksam absichern

Wer Vermögen überträgt, möchte häufig die eigene Versorgung aus dem Objekt finanzieren: regelmäßige Zahlungen statt Einmalpreis. Die beiden klassischen Werkzeuge sind die Leibrente (lebenslange, gleichförmige Geldleistung) und die dauernde Last (wiederkehrende Leistung mit inhaltlicher Anpassbarkeit). Beide lassen sich sehr gut in Übergabeverträge integrieren – vorausgesetzt, Höhe, Fälligkeit, Wertsicherung, Verjährung, Sicherheiten und Vollstreckung sind sauber geregelt. Dieser Beitrag führt praxisnah durch die zentralen Stellschrauben.

Leibrente praxisnah: Was genau geschuldet ist – und wie lange

Eine Leibrente liegt vor, wenn der Erwerber dem Veräußerer lebenslang eine regelmäßig wiederkehrende, gleichmäßige Geldleistung zahlt. Vertraglich festzulegen sind insbesondere Betrag pro Zahlungsabschnitt, Beginn, Zahlungsrhythmus und Fälligkeit. Variationen sind möglich:

• Abgekürzte Leibrente: endet nach einer fest vereinbarten Höchstzeit, auch wenn die bezugsberechtigte Person länger lebt.

• Verlängerte Leibrente: läuft mindestens eine Mindestdauer, selbst wenn die berechtigte Person vorher verstirbt (die Rente „überlebt“ die Person bis zum Mindestzeitpunkt).

Zweckmäßig ist zudem eine klare Regel, ob rückständige Renten vererblich sind. Das vermeidet Streit im Erbfall.

Dauernde Last in Abgrenzung: Flexibler, aber mit anderen Rechtsfolgen

Die dauernde Last ist ebenfalls eine wiederkehrende Leistung, jedoch typischerweise anpassbar an die Bedürfnisse (z. B. Unterhalt, Pflege, inflationsnahe Entwicklung) und damit nicht strikt gleichförmig. Früher war dies vor allem steuerlich relevant; heute steht die materielle Abänderbarkeit (z. B. nach § 323a ZPO bzw. § 239 FamFG bei Unterhalt) als Gestaltungsmittel im Vordergrund. In Übergabeverträgen genügt häufig eine saubere Wertsicherung (s. u.); eine darüber hinausgehende Abänderungsklausel braucht es nur, wenn bewusst bedarfsgerechte Dynamik gewollt ist.

Mehrere Berechtigte: Wer erhält wie viel – und was passiert beim ersten Todesfall?

Sind zwei Personen (z. B. Ehegatten der Übergeberseite) rentenberechtigt, empfiehlt sich regelmäßig Gesamtgläubigerschaft: Stirbt eine Person, wächst die volle Rente dem Längerlebenden zu. Alternativ kommen Sukzessivrechte (aufschiebend bedingte Leibrente zugunsten des Überlebenden) oder Bruchteilsberechtigungen in Betracht – dann reduziert sich der Rentenbetrag anteilig beim Tod eines Berechtigten. Welche Variante passt, ist auch eine sozial- und steuerrechtliche Frage.

Verjährung klug steuern: Stammrecht vs. Einzelraten

Renten bestehen rechtlich aus dem Stammrecht (dem „Daueranspruch“) und den Einzelraten. Um Diskussionen über eine zu kurze Verjährung des Stammrechts zu vermeiden, empfiehlt sich vertraglich eine verlängerte Verjährungsfrist fürs Stammrecht (z. B. 30 Jahre), während für die Einzelraten die dreijährige Regelverjährung beibehalten wird. So bleiben Rückstände handhabbar – das Stammrecht aber dauerhaft gesichert.

Wertsicherung rechtssicher: Verbraucherpreisindex statt Bauchgefühl

Renten laufen oft Jahrzehnte – Wertsicherung ist Pflicht. Seit dem Preisklauselgesetz (PreisklG) sind Indexierungen nur in engen Leitplanken zulässig:

• Zulässig und praxistauglich: Verbraucherpreisindex (VPI) für Deutschland (monatlich / jährlich; beidseitig wirkend, also Erhöhung und – theoretisch – Senkung). Die Klausel muss hinreichend bestimmt sein; Einseitigkeits- oder Überproportionalitätsklauseln sind unzulässig.

• Alternative Klauseltypen (selten empfohlen): Leistungsvorbehaltsklauseln (Ermessen, nur mit Streitlösungsmechanik sinnvoll) oder Spannungsklauseln (Kopplung an vergleichbare Größen, z. B. Nettoertrag der Immobilie – nur bei echter Vergleichbarkeit).

• Gehalts- / Lohnklauseln: rechtlich möglich, praktisch fehleranfällig und administrativ schwer.

Tipp:

Entweder jährliche automatische Anpassung (z. B. im Februar nach der jahresdurchschnittlichen VPI-Veränderung) oder Schwellenwertmodell („ab ±5 % Indexänderung passt sich die Rente im gleichen Prozentsatz an“). Klären Sie zudem, ob die Anpassung automatisch oder auf Verlangen wirken soll (bei „auf Verlangen“ gilt die Anpassung regelmäßig ex nunc).

Pflichtteil und Zehnjahresfrist: Warum die Leibrente hilft

Wird z. B. eine Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen und dafür eine Leibrente als Gegenleistung vereinbart, wird diese kapitalisiert (auf Basis statistischer Lebenserwartung) und vom Wert des übertragenen Gegenstands abgezogen. Pflichtteilsergänzung gibt es dann höchstens für eine verbleibende Differenz – vielfach liegt keine Teilschenkung vor. Wichtig zudem: Die Zehnjahresfrist für die Abschmelzung der Pflichtteilsergänzung beginnt trotz Leibrente zu laufen; eine Leibrente ist kein vorbehaltenes Nutzungsrecht, sondern eine echte Gegenleistung. Das fördert Rechtssicherheit in der Familienplanung.

Güterrecht im Blick: Zugewinn und Rentenversprechen

Das Leibrentenversprechen beeinflusst den Zugewinn des erwerbenden Ehegatten: Wertentwicklungen sind bei der Zugewinnberechnung zu berücksichtigen. Wer Übertragungen innerhalb einer Ehe plant, sollte güterrechtliche Effekte (Zugewinngemeinschaft, Gütertrennung, Güterstandsgestaltungen) bewusst einpreisen.

Sicherung in der Praxis: Reallast, Grundschuld & saubere Unterwerfung

Nur schuldrechtlich vereinbarte Zahlungen sind zu wenig. In der Praxis bewährt sich eine dreifache Absicherung:

1. Renten-Reallast im Grundbuch (dinglicher Zugriff auf das Grundstück; § 1105 ff. BGB),

2. persönlicher Zahlungsanspruch (Leibrente § 759 BGB und Begleitanspruch § 1108 BGB),

3. sofortige Zwangsvollstreckungsunterwerfung in der notariellen Urkunde – konkret bezogen auf

   • die Leibrente,

   • die Reallast (Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück),

   • und den persönlichen Anspruch des jeweiligen Eigentümers auf Zahlung der während seiner Eigentumszeit fälligen Raten.

Wird eine Wertsicherung vereinbart, sollte ausdrücklich festgehalten werden, ob und wie sie in der Vollstreckungsunterwerfung mitumfasst ist (Index muss klar bestimmbar sein).

Beipiel:

Eltern übertragen ein Mietshaus auf ihre Tochter. Vereinbart wird eine monatliche Leibrente, VPI-Wertsicherung, Gesamtgläubigerschaft beider Eltern, Reallast in erster Rangstelle, Vollstreckungsunterwerfung auch für Indexänderungen. Ergebnis: Die Eltern sind lebenslang versorgt, die Tochter kann das Objekt bankfähig finanzieren (klare Rangordnung, determinierte Anpassung), Pflichtteilsergänzungen werden reduziert, die Zehnjahresfrist läuft.

Fazit

Versorgungslösungen funktionieren nur dann dauerhaft, wenn alles zusammenpasst: klarer Rentenmechanismus, rechtssichere Wertsicherung, verlängerte Verjährung des Stammrechts, dingliche Sicherung (Reallast) plus vollstreckbarer Titel – und ein Plan für den Ernstfall (Versteigerung, Rang, Grundschuld/Vormerkung). So bleibt aus der Idee „Rente statt Kaufpreis“ eine belastbare Lösung – für Jahrzehnte.