Wohnungsrecht in der Praxis: so gestalten Sie es klar, fair und banktauglich

Das Wohnungsrecht ist einer der Klassiker, wenn Eltern die Immobilie übertragen und sich die eigene Nutzung sichern möchten. Juristisch ist es eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit starkem Schutz – aber nur, wenn Inhalt und Grenzen präzise gefasst sind. Unklare Räume, fehlende Regeln zur Kostenlast oder zur Drittüberlassung führen zu Streit, Finanzierungshürden oder unschönen Überraschungen im Pflegefall.

Inhalt des Wohnrechts

Das Recht gewährt die Nutzung bestimmter Wohnräume „unter Ausschluss des Eigentümers“. Damit ist schon gesagt, wie wichtig die exakte Bezeichnung ist: Welche Wohnung, welche Zimmer, welche Nebenflächen? Idealerweise wird neben der textlichen Beschreibung ein Lageplan beigefügt. Zur Praxis gehört außerdem, die Mitbenutzung von Keller, Dachboden, Garage, Garten oder Zuwegung ausdrücklich zuzulassen – so vermeidet man Auslegungsstreit. Wer mehrere Personen absichern will, sollte sauber festlegen, wer Berechtigter ist (Gesamtberechtigung, Mitberechtigung) und was beim Ableben eines Berechtigten gilt.

Beginn des Wohnrechts

Beim Beginn kann das Recht sofort wirken, zu einem späteren Datum starten oder an Bedingungen anknüpfen. Für das Ende ist die Lebenszeitklausel üblich; zusätzlich lässt sich – rechtssicher – ein Erlöschen beim dauerhaften Umzug regeln (dazu Beitrag 2). Wichtig ist die Drittüberlassung: Familienangehörige und Hauspersonal darf der Berechtigte ohnehin aufnehmen; darüber hinausgehende Vermietung braucht eine ausdrückliche Gestattung – und diese will gut überlegt sein, auch mit Blick auf einen möglichen Zugriff des Sozialhilfeträgers.

Verteilung der Kosten

Die Kostenlast gehört in jeden Vertrag. Gesetzlich trägt der Berechtigte die gewöhnlichen kleinen Instandhaltungen innerhalb „seiner“ Räume; der Eigentümer übernimmt typischerweise die großen Lasten (Grundsteuer, Versicherung etc.). In der Praxis kann man abweichend regeln – aber was nicht geregelt ist, wird später gestritten. Wer es komfortabel will, gestaltet ein „Bruttowohnrecht“ (Eigentümer trägt Betriebskosten und Schönheitsreparaturen). Wer die Lasten eher dem Berechtigten zuordnet, sorgt mit klaren Verteilungsmaßstäben (Verbrauch, Pauschalen) für Frieden.

Grundbuchrechtliche Sicherung

Im Grundbuch zählen Rang und Bestimmtheit. Wo laufende Nebenpflichten des Eigentümers vereinbart werden, kann eine Löschungserleichterung sinnvoll sein. Wer finanzieren will, klärt die Rangfolge frühzeitig; ein vorrangiges Wohnungsrecht schmälert den Beleihungswert.

Auswirkungen auf das Pflichtteilsrecht

Prüfen Sie außerdem die Pflichtteilswirkung: Ein umfassendes Wohnungsrecht kann den Start der 10-Jahres-Frist für Pflichtteilsergänzungen hinausschieben; bei teilweisem Recht ist differenziert zu prüfen. Gestaltungsziel und Fristlauf sollten zusammen gedacht werden.

Beispiel:

Eltern übertragen ein Zweifamilienhaus auf die Tochter und behalten das Wohnungsrecht an der Erdgeschosswohnung. Der Vertrag benennt Räume und Nebenflächen, erlaubt die Aufnahme des Lebenspartners, untersagt aber eine Fremdvermietung. Betriebskosten trägt die Tochter („Bruttowohnrecht“), kleine Instandhaltung der Berechtigte. Die Bank erhält ein vorrangiges Grundpfandrecht; das Wohnungsrecht steht im Nachrang, bleibt aber durch Löschungserleichterung handhabbar. Eine Wegzugsklausel regelt den Pflegefall. Dies sorgt für gesicherte Wohnnutzung, klare Kosten und einen banktauglichen Rang.

Fazit

Gutes Wohnungsrecht ist konkret: Räume, Mitbenutzung, Drittüberlassung, Kosten, Rang und Ende – alles schwarz auf weiß. So bleibt die Absicherung stark, ohne Familie und Finanzierung zu blockieren.