Grundbuchrechtliche Sicherungsmöglichkeiten für den Schenker: Rückauflassungsvormerkung, Reallast, beschränkte persönliche Dienstbarkeit und Rentenschuld
Die Übertragung einer Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge gehört zu den wichtigsten und sensibelsten Entscheidungen der Vermögensnachfolge. Häufig besteht auf Seiten des Schenkers ein hohes Schutzbedürfnis: Das Haus oder die Wohnung soll zwar bereits zu Lebzeiten übertragen werden, aber bestimmte Risiken sollen unter Kontrolle bleiben. Dazu zählen insbesondere der Schutz vor Veräußerung, Belastung oder Verschlechterung der Immobilie sowie Garantien für den Fall von Insolvenz, Scheidung oder unerwarteten Lebensentwicklungen auf Seiten des Erwerbers.
Das deutsche Grundstücksrecht stellt dafür eine Reihe hochwirksamer Instrumente bereit. Sie entfalten ihre Wirkung dadurch, dass sie dinglich im Grundbuch eingetragen werden und damit gegenüber jedem Dritten wirken. Wer als Übergeber langfristige Sicherheit wünscht, kommt an solchen Sicherungen nicht vorbei.
1. Die Rückauflassungsvormerkung – zivilrechtlicher Airbag bei der Schenkung
Die Rückauflassungsvormerkung nach § 883 BGB ist das wichtigste Sicherungsinstrument bei Immobilienschenkungen. Mit ihr wird der Anspruch des Schenkers auf Rückübertragung der Immobilie im Fall bestimmter Ereignisse dinglich gesichert. Das bedeutet: Selbst wenn der Beschenkte das Grundstück veräußert oder belastet, bleibt der Rückübertragungsanspruch geschützt und kann gegen jeden späteren Erwerber durchgesetzt werden.
In der Praxis dient die Vormerkung der Absicherung vertraglich vereinbarter Rückforderungsrechte. Diese können sehr vielfältig sein: Sie reichen von Insolvenz und Vermögensverfall über unzulässige Belastungen bis hin zu Scheidung oder dem Tod des Erwerbers ohne Abkömmlinge. Die Vormerkung garantiert, dass der Anspruch nicht ins Leere läuft.
Sie wird typischerweise im Rang hinter Nießbrauch, Wohnrecht oder Pflegeverpflichtungen eingetragen, jedoch vor jeder zukünftigen Belastung geschützt. Wichtig ist zudem, dass eine Löschung nicht allein durch Vorlage einer Sterbeurkunde möglich ist. Für Fälle, in denen der Rückforderungsanspruch nach dem Tod eines Schenkers auf den überlebenden Ehegatten übergehen soll, empfiehlt sich die ausdrückliche Regelung des Rangübergangs und die Bevollmächtigung zur Löschung.
Hinsichtlich möglicher Pflichtteilsergänzungsansprüche ist genau zu prüfen, ob die Frist des § 2325 Abs. 3 BGB zu laufen beginnt. Es kommt auf die genaue Ausgestaltung im Rahmen der Beratung an.
2. Die Reallast – Sicherung wiederkehrender Leistungen aus dem Grundstück
Die Reallast nach § 1105 BGB eignet sich überall dort, wo der Übergeber nicht nur „Rückgriffsmöglichkeiten“, sondern konkrete laufende Leistungen sichern möchte. Sie kann Zahlungen, Pflegeleistungen, regelmäßige Naturalunterhaltspflichten oder andere wiederkehrende Verpflichtungen enthalten. Die Reallast führt zu einer dinglichen Haftung des Grundstücks – damit ist sichergestellt, dass der Anspruch notfalls über eine Zwangsvollstreckung in das Grundstück realisiert werden kann.
Im Vergleich zu Dienstbarkeiten ist die Reallast aktiver ausgestaltet: Nicht ein Dulden oder Unterlassen wird gesichert, sondern ein Anspruch auf Tun. Sie bietet sich insbesondere als Sicherheit für Altenteilsregelungen an oder als flankierende Sicherung, wenn weichende Erben regelmäßig abgefunden werden sollen.
3. Die Grunddienstbarkeit – Nutzung, Einschränkung und Schutz zugunsten eines anderen Grundstücks
Grunddienstbarkeiten nach §§ 1018 ff. BGB sind weniger bei klassischen Schenkungsmodellen, aber durchaus bei Familiengrundstückstrukturen relevant. Sie erlauben es, Nutzungsrechte, Verbote oder Einschränkungen zugunsten eines anderen Grundstücks festzulegen. Denkbar sind Wege-, Leitungs-, Stellplatz- oder Gewerbeverbote. Auch sie können zur Nachfolgesicherung beitragen, etwa wenn mehrere Familiengrundstücke abgestimmt genutzt werden sollen oder bestimmte Nutzungsarten ausgeschlossen werden sollen.
Für komplexe Familienstrukturen – etwa wenn Grundstück A an Kind 1 und Grundstück B an Kind 2 verschenkt wird – dient die Grunddienstbarkeit der langfristigen Nutzungssicherung.
4. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit – Wohnrecht, Nutzungsrecht & Co.
Während die Grunddienstbarkeit immer einem anderen Grundstück zugutekommt, richtet sich die beschränkt persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB an eine konkrete Person. Typische Anwendungsfälle sind Wohnrechte, Nutzungsrechte, Räume zur beruflichen Nutzung oder ähnliche Berechtigungen.
Im Gegensatz zum Nießbrauch ist die Nutzung durch Dritte nicht Bestandteil des gesetzlichen Inhalts, muss also ausdrücklich vereinbart werden. Die Dienstbarkeit erlischt grundsätzlich mit dem Tod des Berechtigten und ist nicht vererblich oder übertragbar.
Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist das Mittel der Wahl, wenn Übergeber in der Immobilie weiter wohnen oder arbeiten möchten oder sonstige Rechte behalten wollen, ohne die vollständigen Befugnisse eines Nießbrauchers zu benötigen.
5. Die Rentenschuld – eine flexible Alternative zur Reallast
Die Rentenschuld nach § 1199 BGB ist eine besondere Form der Grundschuld. Im Gegensatz zur Reallast löst sie keine persönliche Haftung des Eigentümers aus. Sie eignet sich zur Sicherung regelmäßiger Geldleistungen, ohne den Erwerber persönlich zu verpflichten. Die Rentenschuld ist damit ein hybrides Sicherungsinstrument: sehr flexibel, aber weniger scharf als eine Reallast.
Die Besonderheit: Es muss eine Ablösesumme festgelegt werden, die völlig unabhängig von den laufenden Rentenleistungen bestimmt werden kann. Dadurch eignet sich die Rentenschuld besonders für Fälle, in denen der Übergeber sich absichern möchte, ohne die Immobilie dauerhaft mit persönlichen Haftungsrisiken zu belasten.
Fazit
Die sichere Gestaltung von Immobilienschenkungen ist ohne die Instrumente des Grundstücksrechts kaum denkbar. Rückauflassungsvormerkungen schützen vor ungewolltem Vermögensabfluss, Reallasten sichern wiederkehrende Leistungen, Dienstbarkeiten gewährleisten Wohn- oder Nutzungsrechte, und Rentenschulden ermöglichen flexible finanzielle Absicherungen. Jede Regelung muss im Detail durchdacht, präzise beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden, damit sie ihre volle rechtliche Wirkung entfalten kann.
Für Übergeber entsteht damit die Sicherheit, dass die Schenkung zwar vollzogen ist, sie jedoch nicht schutzlos sind, falls Lebensumstände sich ändern. Für Nachfolgeplanung, Pflege, Ausgleich von Geschwistern oder Schutz vor Scheidung und Insolvenz sind diese Sicherungsmechanismen unverzichtbar.
Lesen Sie auch: