Die vermögensverwaltende Familiengrundbesitzgesellschaft – Immobilien bündeln, Nachfolge gestalten

Familien, deren Vermögen ganz wesentlich aus Immobilien besteht, stehen häufig vor demselben Dilemma: Einerseits soll der Besitz langfristig erhalten und zentral verwaltet werden, andererseits möchte man schon zu Lebzeiten einen Teil an die nächste Generation weitergeben, ohne dabei den Überblick oder die Steuerfreiheit zu verlieren. Genau an diesem Punkt bietet die vermögensverwaltende Familiengrundbesitzgesellschaft – meist in der Rechtsform einer GbR oder einer Kommanditgesellschaft – ein wirkungsvolles Instrument.

Sie ermöglicht es, Grundbesitz gemeinschaftlich zu halten, Erträge zu bündeln und zugleich eine strukturierte Schenkungs- und Nachfolgeregelung einzubauen. Über den Gesellschaftsvertrag lassen sich zudem jene Regeln schaffen, die im klassischen Miteigentum oft fehlen: Vorkaufsrechte, Verfügungsbeschränkungen, klare Zuständigkeitsverteilungen und ein geordneter Mechanismus für Ausscheiden oder Nachfolge.

1. Steuerliche Einordnung und Gestaltungsspielräume

Die Übertragung von Privatimmobilien auf eine vermögensverwaltende Personengesellschaft löst beim Übertragenden grundsätzlich keine ertragsteuerlichen Folgen aus. Sie gilt weder als Anschaffung noch als Veräußerung im Sinne des Einkommensteuergesetzes; eine Aufdeckung stiller Reserven findet nicht statt. Die Gesellschaft tritt vielmehr in die steuerliche Stellung des bisherigen Eigentümers ein und führt dessen AfA-Bemessungsgrundlage fort (§ 11d EStDV). Notar- und Grundbuchkosten, die im Zuge der Übertragung anfallen, dürfen anteilig – soweit sie auf das Gebäude und nicht auf den Grund und Boden entfallen – in diese Bemessungsgrundlage einfließen.

Anders verhält es sich, wenn das Grundstück entgeltlich oder teilentgeltlich übertragen wird. Erfolgt der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist des § 23 EStG, entsteht beim Veräußerer ein steuerpflichtiger privater Veräußerungsgewinn. Nach Ablauf dieser Frist bleibt der Vorgang steuerlich unbeachtlich. Bei teilentgeltlichen Übertragungen, die in der Praxis häufig gewählt werden, führt der entgeltliche Teil zu einer neuen Abschreibungsreihe, während der unentgeltliche Teil die bisherige AfA fortführt – ein Detail, das in der steuerlichen Beratung besondere Aufmerksamkeit verdient.

Komplexer wird die Lage, wenn das Grundstück zuvor zum Betriebsvermögen eines Unternehmens gehört hat. Wird es in eine vermögensverwaltende Gesellschaft überführt, liegt eine steuerpflichtige Entnahme vor; stille Reserven werden aufgedeckt. Der steuerliche „Neuanfang“ der Gesellschaft bewirkt gleichzeitig, dass mit der Entnahmehandlung die zehnjährige Haltefrist des § 23 EStG zu laufen beginnt.

Die laufenden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden auf Ebene der Gesellschaft einheitlich und gesondert festgestellt und den Gesellschaftern anteilig zugerechnet. Dabei gelten die allgemeinen Regeln des Einkommensteuerrechts: Die Gewinn- oder Verlustanteile unterliegen dem individuellen Steuersatz, Verluste dürfen jedoch – insbesondere bei Kommanditisten – nur im Rahmen der Haftungsquote und unter Beachtung von § 15a EStG verrechnet werden.

2. Verkauf und Haltefristen

Ein entscheidender Vorteil der vermögensverwaltenden Struktur liegt in der langfristigen Steuerfreiheit von Wertsteigerungen. Nach Ablauf der zehnjährigen Behaltefrist des § 23 EStG können sowohl die Immobilien selbst als auch die Gesellschaftsanteile veräußert werden, ohne dass ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht. Dabei gilt die Anschaffung oder Veräußerung einer Beteiligung an der Gesellschaft als Anschaffung oder Veräußerung der anteiligen Wirtschaftsgüter – der Gesetzgeber betrachtet die Gesellschaft steuerlich also „transparent“. Damit werden auch sogenannte Mischfälle erfasst: Wird etwa eine Beteiligung verkauft, die Grundstücke enthält, oder umgekehrt ein Grundstück veräußert, während die Beteiligung bestehen bleibt, greift dieselbe Systematik.

3. Abgrenzung zum gewerblichen Grundstückshandel

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn die Gesellschaft regelmäßig Grundstücke kauft und wieder verkauft oder Bautätigkeiten entfaltet. Dann kann sie in den gewerblichen Grundstückshandel rutschen, mit der Folge, dass sämtliche Gewinne als Einkünfte aus Gewerbebetrieb gelten und zusätzlich der Gewerbesteuer unterliegen. Der Bundesfinanzhof hat hierfür die bekannte „Drei-Objekt-Grenze“ entwickelt: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gilt regelmäßig als gewerblich tätig.

Dabei kommt es nicht auf persönliche Motive an, sondern auf das Gesamtbild der Verhältnisse. Bauträgerähnliche Tätigkeiten, Verkäufe vor Fertigstellung oder die Bebauung nach den Wünschen des Erwerbers können schon bei weniger als drei Objekten zur Gewerblichkeit führen. Umgekehrt kann auch bei Überschreiten der Grenze die Gewerblichkeit entfallen, wenn die Objekte über viele Jahre gehalten oder selbst genutzt wurden.

Für Familiengesellschaften bedeutet das: Eine klare Strategie der Bestandshaltung und Vermögensverwaltung ist entscheidend. Die Gesellschaft sollte weder als „Objekthändler“ noch als Bauträger auftreten, sondern als langfristige Eigentümerin und Verwalterin des Familienvermögens.

4. Umsatzsteuerliche Aspekte

Umsatzsteuerlich ist die Übertragung eines Grundstücks auf die Familiengesellschaft grundsätzlich steuerfrei (§ 4 Nr. 9 a UStG). Hat der bisherige Eigentümer beim Erwerb auf die Umsatzsteuerpflicht optiert, kann sich im Einzelfall eine umsatzsteuerliche Belastung ergeben, wenn keine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt. Auch bei späterer Vermietung ist grundsätzlich von Steuerfreiheit auszugehen; auf Antrag kann nach § 9 UStG zur Umsatzsteuer optiert werden, was insbesondere bei gewerblichen Mietern mit Vorsteuerabzug vorteilhaft sein kann. Eine solche Option sollte jedoch immer im Gesamtgefüge des Familienbesitzes abgestimmt werden, um spätere Vorsteuerberichtigungen nach § 15a UStG zu vermeiden.

5. Erbschaft- und Grunderwerbsteuer

Wird ein Grundstück unmittelbar auf eine Familiengesellschaft übertragen, sind nach ständiger Rechtsprechung nicht die Gesellschaft, sondern deren Gesellschafter Erwerber und damit auch Schuldner der Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Das hat den erfreulichen Effekt, dass persönliche Freibeträge (§§ 16, 17 ErbStG) und Steuerbefreiungen (§ 13 ErbStG) in vollem Umfang zur Anwendung kommen. So kann beispielsweise die schenkungsteuerfreie Übertragung des Familienwohnheims (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG) auch dann greifen, wenn das Eigentum unmittelbar auf eine Familien-GbR übergeht.

Grunderwerbsteuerlich ist zu unterscheiden: Die bloße Änderung der steuerlichen Zuordnung – etwa durch die Einlage eines Grundstücks in das Sonderbetriebsvermögen desselben Steuerpflichtigen – bleibt unbeachtlich. Wird das Grundstück jedoch in das Vermögen einer Personengesellschaft eingebracht, entsteht grundsätzlich Grunderwerbsteuer (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Sie reduziert sich allerdings in Höhe der Beteiligungsquote des Einbringenden (§ 5 Abs. 2 GrEStG) und entfällt vollständig, wenn der Vorgang eine Schenkung oder eine Erbschaft im Sinne des ErbStG darstellt (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Wichtig ist die zehnjährige Nachbehaltensfrist: Vermindert sich der Anteil des Einbringenden an der Gesellschaft innerhalb dieses Zeitraums, kann die Steuer rückwirkend entstehen.

6. Gesellschaftsvertrag als Herzstück

Die gesellschaftsrechtliche Ausgestaltung ist entscheidend. Anders als beim bloßen Miteigentum lassen sich über den Vertrag langfristige Spielregeln festlegen: Vinkulierungsklauseln verhindern ungewollte Anteilstransfers, Zustimmungserfordernisse sichern den Zusammenhalt, und ein Familienrat oder Beirat kann die Verwaltung begleiten. Auch Entnahmeregelungen, Bewertungsmechanismen bei Ausscheiden und Nachfolgeklauseln sollten präzise formuliert werden. So entsteht ein tragfähiges Instrument, das wirtschaftliche Effizienz mit familiärer Stabilität verbindet.

Fazit

Die vermögensverwaltende Familiengrundbesitzgesellschaft ist kein Steuersparmodell, sondern ein Instrument der geordneten Familienorganisation. Sie verbindet steuerliche Planbarkeit mit zivilrechtlicher Struktur, erlaubt die stufenweise Übertragung an Kinder und Enkel und schützt gleichzeitig vor Zersplitterung und Streit. Wer sie sorgfältig plant, schafft damit eine stabile Basis für Generationen – ein Fundament, das Vermögen, Verantwortung und familiäre Werte gleichermaßen bewahrt.

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